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郭海臣破解房价暴涨的六大内因

发布时间:2019-08-16 19:16:51 编辑:笔名

  金融危机不仅使世界经济陷入集体恐慌,也打乱了中国经济快速增长的态势;同时使政府自 2007年以来的房地产调控出现严重失灵。刚刚趋稳的房地产业,在2008年之后,又陷入极度紊乱状态。从2008年暴跌导致行业整体性恐慌,到2009 年“小阳春”之后,由刚性需求引发报复性暴涨,再到政策打压之后的“有价无市”楼市滞涨期的来临。中国房地产行业,这两年好像乘坐过山车一样,经历了惊心动魄的生死时速的考验。

  房地产行业跌宕起伏,大起大落,冰火两重天轮回的背后,是房地产行业治理不得其法而导致的政策失灵的深度无奈。有人戏称,中国楼市一收就死,一放就乱,这虽是一句流传于坊间的口水之词,但却道出了房地产治理与调控的尴尬现状。

  房价高涨,民怨沸腾;楼市低迷,经济受损,这种难以调和与平衡的矛盾将直接导致整个行业的震荡,将直接导致各阶层利益矛盾的激化。作为1 亿人口的大国,维护房地产整体走势的稳定不仅是单纯的经济问题、社会问题,而逐步演变成一个关乎全社会稳定团结的政治问题。这个问题如果不能恰到好处的得以解决,将诱发各种连带的并发症,阻碍中国的发展,成为社会不稳定的一个重要因素。所以,保持房地产市场的长期健康稳定态势,不仅是经济建设的需要,也是保持政治社会稳定的需要。

  历数几年来中国房地产的政策调控,之所以导致楼市的颠簸不定,其中不乏房地产行业内盘根交错、积重难返的现实难题,但政府调控的手段、方法以及时机的掌握不当等造成的失误也难推其咎。

  房地产及其关联行业对地方城市GDP的拉动不言而喻,地方政府依靠房地产拉动经济无可厚非。但从几年房地产调控政策来看,调控政策出台后,虽然阶段性的抑制了房价过快上涨以及投资虚高,但仅仅维持了很短一段时间,楼市就开始出现报复性反弹,使房地产调控政策几度失灵,收效甚微。2007年,抬高二套房贷的政策确实取得了治理效果,但遇到百年罕见的金融危机,几乎使房地产行业遭受“灭顶之灾”。金融危机之后的房地产政策调整又开始章法大乱,一会儿放开所有的调控政策,一会又开始收回所有成命。在这反反复复的过程中,房地产市场震荡势必成为毫无疑问的结果。

  同时,由于房地产政策调控效果具有滞后性与地方性的特点,而政府的调控政策往往对房地产市场的预见力不够,或者仅仅浮于表面,靠制定几项政策,发发红头文件完事。在执行过程中,在具有不同现实情况的城市推行一个标准,以及例行公事的检查等等,导致整体调整效果的严重错位。

  另外,由于不顾房地产市场的“潜规则”,使政策调控大大折扣。 0年的中国房地产行业是一个一直被行业“潜规则”控制的产业。中央调控政策与地方政府“下有对策”的博弈,房地产商与银行利益连结,开发商与地方政府某些官员的腐败行为……房地产行业的“潜规则”的蔓延。房地产产业链上的每个利益阶层都各为其利,错综复杂的房地产行业问题,治理起来确实异常棘手。而房地产行业的政策制定对潜伏在行业里的“潜规则”重视不足,很多调控政策都是在实际情况了解不够,或者调研不充分,数据不准确的情况下制定的。由此导致政策的失灵,让善于投机钻营的开发商钻了空子也是必然的。因此对于房地产行业的调整与治理,必须充分考虑到行业潜规则,才能使房地产调整政策具有强力的时效性。

  虽然盘横在房地产行业的问题很多,比如行业制度设计与腐败的治理、城市科学规划与设计、地方政府擅权与中央政策调控、城市化进程的开发与农用耕地的保护、城市低收入家庭与农民城市住房、经济适用房廉租房制度调整与监管、小产权房规范与城镇化建设、物业税征收等等问题。但是,房价是问题的核心。在许多人看来,高房价的问题是个复杂的问题。但这个看似复杂的房价问题,其实是一个很好解决的问题。政府房地产调控政策的失灵败笔也是对于房价控制的几度失灵。由此可见,只要抓住房价这个核心的关键问题,其它问题都会迎刃而解。

  一直以来,政府参考新加坡等国外房地产经营管理模式的经验,试图通过推出经济适用房、廉租房建设,以掣肘房价的过快增长,实现社会低收入家庭居者有其屋。但通过几年推行情况来看,由于经济适用房和廉租房建设的长期滞后性,以及分配无法体现公开、公平、公正的制度设计,导致行业腐败问题丛生,使经济适用房、廉租房建设的美好初衷变味、走调,给许多腐败分子以可乘之机,成了房地产行业的一大诟病。

  那么,到底是什么原因催动中国的房价暴涨呢?笔者认为,中国房价过高主要是六大原因造成的。

  一是供需失衡。国际的城市化率基本保持在49%,而中国的城市化率不足45%,城市人要改善居住条件,同时许多农民要从农村进入城市,成为“新城市人”,接下来几十年,中国的城市化运动将依然激发强大市场需求与能量,强大的市场需求与有限的市场供应推动房价上涨。

  二是地方政府。土地是地方政府的主要财政来源,是拉动地方经济的引擎。一般地,房地产业的产值虽然占到中国GDP的5%。但它却是关联性强、涉及面广的一个行业。从投资的角度看,中国经济的投资引擎主要来源于制造业与房地产的支撑,制造业占 0%,房地产业占20%,所以,房地产是扩大内需、拉动地方经济的主要引擎,尤其对于没有支柱产业的中小城市而言,它们对房地产产业的依赖性则更强,所以地方政府只会成为房价高涨的支持者,不会心甘情愿的降房价。

  三是银行金融系统。目前,银行房贷是烂帐少的,同时也是收益较高的业务模块。所以,银行不断增大借贷(开发贷款与按揭贷款)比重。房地产商通过银行实现融资,购房者与投资客通过银行购房置业,银行必然成了房价上涨的间接推动者。

  四是地产商。获取高额利润是房地产企业的本性,20多年来的中国房地产发展,盘横在行业间挥之不去的暴利,使几十年来的房地产热度有增无减。马克思曾经说,“资本的本质是有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润它就挺而走险;为了 100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有 00%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险”。所以,不要指望房地产商有朝一日良心发现,主动把房价降下来,也不能指望房地产商遵纪守法,严以律己,一切只有靠制度。

  五是投资者。随着中国国际地位的提高,人民币的升值,国外的热钱不断涌入中国。国内资金纷纷涌入房地产行业,暂不说目前房地产大亨靠几百万起家,一夜之间创造的财富神话,几次三番轮番上演。就连联想、华为、海尔这样的专业化品牌企业也耐不住寂寞,纷纷开始染指房地产,投资者纷纷进军房地产行业成为房价高涨的重要因素之一。

  六是炒房客。以民间游资寻求短期利益的炒房者,在低迷时进入,高涨时卖出,一出一进,金银落袋之时也间接地推动了房价上涨,催生泡沫形成。

  目前房价高涨已经发展成为是一个关乎全局的政治社会问题,控制房价大起大落,保持其理性增长已势在必行,迫在眉睫。

  控制好房价这个行业的难题,需要采取强力措施完善公平的多层次住房保障体系,建立健全住房梯次消费和建设模式,合理调整住房供应结构,加大经营性商品住宅用地供应量,多渠道增加住房供给,缓解住房供需矛盾,加快政府保障型住房建设,打击投机与炒房行为,打击开发商囤地等。除此之外,房地产政策调整与房地产行业治理必须建立系统的长效机制,不能采取头痛医头,脚痛医脚的短期行为,不能无视行业潜规则而发发红头文件了事,这是解决问题的关键。

  建立系统的长效机制必须从地方政府政绩考核入手,由中央相关部门牵头,出台系统解决方案,建立长效房地产治理机制。对地方政府实施科学的考评,完善对各地方政府官员的考核指标,建立新的考核机制。比如能不能把对地方政府的GDP增长考核与房价涨幅结合起来一起考核呢?如果把控制房价增长与经济增长结合起来考核,就会使地方政府不会过多的打房地产的主意,调动其内在的积极性,促其另谋出路,而不是紧盯着房地产业不放。

  中国房地产治理是个庞大的系统工程,既不能太左,也不能太右,房价既不能暴跌,也不能暴涨。只有房地产市场保持健康稳定成长才是健康的房地产市场,只有保持楼市的理性发展才是中国经济之福,才是房地产行业和百姓之福。在稳定中保持理性增长,这才是理想的健康的中国房地产市场,才有利于中国社会和谐与稳定。

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